Eine Vielzahl von Faktoren grenzen die Möglichkeiten zur sinnvollen Umnutzung landwirtschaftlicher Gebäude ein. Problematisch ist hier der Überfluss an Informationen, problematisch ist die Vielzahl informierender und beratender Instanzen.
Zielsetzungen dieses Portals sind die Strukturierung der Informationsfülle und die Schaffung von Transparenz für die Anbieter und Nutzer landwirtschaftlicher Gebäude, damit sie erfahren, welche Umnutzungen auf ihrem Standort überhaupt rechtlich zulässig sind. Welche Unterstützung bieten Dritte bei der Realisierung des Vorhabens? Welche Knackpunkte sollten von vorneherein nicht übersehen werden?
Hier verstehen sich Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen und LTO Noord Projecten als deutsche bzw. niederländische Koordinierungsstelle. Sie "lotsen" die Verpächter und Pächter durch das Umnutzungsverfahren und benennen die jeweils zuständigen Stellen, die den Einzelnen im Verfahren weiterführen.
Auch für eine zukunftsorientierte, progressive Handhabung der Umnutzungsthematik ist eine gut funktionierende Koordinierungsstelle von Bedeutung:
Es ist damit zu rechnen, dass bestimmte Probleme, z.B. im Genehmigungsrecht, während der Projektlaufzeit aufgedeckt werden. Diese müssen von der Koordinierungsstelle gebündelt und in Symposien und Diskussionsforen mit den Trägern öffentlicher Belange, Architekten, der Universität Münster usw. aufgearbeitet werden. Ziel ist es, Schwierigkeiten im Genehmigungsprozess zeitnah und kundenorientiert zu lösen. Am Ende soll zudem ein Leitfaden für die Zielgruppen auf der Basis der im Projekt gewonnenen Erkenntnisse erstellt werden.
Eine Reihe von Vorschriften reglementieren das Bauen im Außenbereich (Flächen außerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile und des Bebauungsplangebietes). Eine komprimierte Darstellung finden Sie im Flyer Nutzen statt Abreißen. Wir möchten an dieser Stelle durch Wiedergabe der wichtigsten Regelungen einen grundlegenden Einblick geben: Insbesondere das Baugesetz soll den Außenbereich schützen, um ihn als land- und forstwirtschaftliche Fläche und Erholungszone zu erhalten. Neben den im Außenbereich möglichen, der Landwirtschaft dienenden, so genannten privilegierten Vorhaben nennt der § 35 BauGB eine Reihe von Sondertatbeständen: § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB erleichtert die Nutzungsänderung von ehemals landwirtschaftlich genutzten Gebäuden. Erhaltenswerte Bausubstanz soll weitergenutzt und erhalten werden. Eine Umnutzung ist möglich, wenn alle nachstehenden Vorschriften erfüllt sind:
Begünstigt ist nach § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB auch die Nutzungsänderung von Gebäuden, die die Kulturlandschaft prägen. Dieser Tatbestand muss aber von einem Gutachter festgestellt werden. Hierunter fällt jede Art von Gebäuden unabhängig von der bisherigen Nutzung. Begünstigt ist in ähnlicher Weise die Nutzungsänderung von Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen.
Informationen über weitere Sondertatbestände gibt die zuständige Baugenehmigungsbehörde des Kreises, der Stadt oder Gemeinde. Probleme kann der Einzelfall bereiten, da bestimmte Nutzungen aus wasserschutzrechtlicher Sicht oder aufgrund des Landschaftsschutzgesetzes an einem Standort unzulässig sind. Führt die einzige Hofzufahrt auf eine Bundes-, Landes- oder viel befahrene Kreisstraße, kann das zum Versagen der Genehmigung führen. Befindet sich innerhalb eines 300-Meter-Radius ein landwirtschaftlicher Betrieb, könnte eine Umnutzung dessen (dynamischen) Bestandsschutz gefährden. Auch hier ist eine Realisierung der Umnutzung fraglich. Auch hierzu informieren die Baugenehmigungsbehörden. - Grundsätzlich sollte Landwirtschaft im Außenbereich immer Vorrang vor Umnutzungsvorhaben haben!
Sonstige juristische Fragestellungen in Deutschland
Steht einer baurechtlichen Genehmigung grundsätzlich nichts entgegen, ist das Gebäude geeignet und ist die Investition für den Besitzer wie für den künftigen Nutzer eine wirtschaftlich lohnende Sache, dann drängt es die meisten, jetzt endlich aktiv zu werden und mit dem Bauen anzufangen.
Auch wenn es unter Umständen zu diesem Zeitpunkt schwer fällt, sollten folgende Aspekte nicht vergessen werden:
Wenn die Umnutzung oder Nutzungsänderung agrarischer Wirtschaftsgebäude geplant ist, müssen die gültigen Verfahren eingehalten werden, sowohl auf Gemeinde- wie auf Provinzebene. Diese Regeln können sich je nach Provinz, Region oder Gemeinde unterscheiden. Es ist vernünftig, hierzu rechtzeitig Kontakt mit der jeweiligen Behörde aufzunehmen und / oder fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen.
Abhängig von der Art der Umnutzung können eine Anzahl anderer (juristischer) Belange betroffen sein. So kann das Haus unter Denkmalschutz fallen. Bei der Beurteilung der vorgestellten Umnutzungsform soll ihr Einfluss auf die Landschaft berücksichtigt werden, der Anstieg der Verkehrsbelastung, die Erschließung und der Einfluss auf die Entwicklungsmöglichkeiten umliegender (agrarischer) Betriebe. Unter Umständen ist vor der Umnutzung eine Abriss-, Bau-, Gastronomie- oder Gebrauchsgenehmigung erforderlich. Es ist sinnvoll, sich bei der zuständigen Gemeinde über die nähere Verfahrensweise und die zu regelnden Angelegenheiten zu informieren, bevor umgenutzt werden kann.
Eine gelungene, kurzweilige Zusammenfassung zur Umnutzung freikommender agrarischer Betriebsgebäude in den Niederlanden finden Sie in diesem Film.
Im Streekplan legen die Provinzen unter anderem die Leitlinien für die Raumordnungspolitik fest. Darunter fallen ebenfalls die strategischen Konzepte in Bezug auf Nebenfunktionen, die Umwandlung in nicht agrarische Funktionen und die Umwandlung von frei werdenden Landwirtschaftsgebäuden in Wohnraum. Die Strategie in Bezug auf frei werdende Landwirtschaftsgebäude kann in der Euregio Rhein-Waal von Provinz zu Provinz unterschiedlich sein. Das heißt, die Provinzpolitik in Gelderland, Noord-Brabant und Limburg unterscheidet sich in wichtigen Punkten. Aktuelle Informationen und der genaue Wortlaut des Streekplans sind den Webseiten der einzelnen Provinzen zu entnehmen. In der Provinz Gelderland haben die Regionen die Möglichkeit, die Strategie in Bezug auf frei werdende Landwirtschaftsgebäude eingehender auszuarbeiten. Für die Region Achterhoek ist dies bereits geschehen und für die KAN-Region wird diese Ausarbeitung voraussichtlich im Jahr 2007 stattfinden.
In einem Bestemmingsplan legen die Kommunen fest, was an einer bestimmten Stelle gebaut werden darf, wie groß das Bauwerk sein darf und wofür das Gebäude und die Flächen verwendet werden dürfen. Mit Hilfe des Bestemmingsplans wird jede Fläche für einen bestimmten Verwendungszweck ausgewiesen. Dabei kann es sich um die Verwendungszwecke Wohnen, Verkehr oder Landwirtschaftsgebiet handeln. Die Vorschriften enthalten in Bezug auf jeden einzelnen Verwendungszweck Angaben darüber, was gebaut werden darf, wie groß gebaut werden darf und welche Tätigkeiten an dem Standort gestattet sind (z.B. ein Home-Office oder eine Praxis im Wohnhaus). Die Vorschriften des Bestemmingsplans sind für jedermann verbindlich. Falls der Verwendungszweck eines landwirtschaftlichen Gebäudes geändert werden soll, muss dies erst im Bestemmingsplan aufgenommen werden.
Sonstige juristische Aspekte in den Niederlanden
Je nach Art der Umnutzung können eine Reihe von (juristischen) Aspekten relevant sein. Das Gebäude kann beispielsweise unter Denkmalschutz stehen. Bei der Beurteilung der beabsichtigten Umnutzung werden unter anderem der Einfluss auf die Landschaft, die Auswirkungen auf das Verkehrsaufkommen, die Erschließung und der Einfluss der Umnutzung auf die Entwicklungsmöglichkeiten der umliegenden (Landwirtschafts-) Betriebe berücksichtigt. Schließlich kann es auch erforderlich sei, dass vor der Umnutzung eine Abriss-, Bau-, Gastgewerbe- oder Nutzungsgenehmigung beantragt werden muss. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, sich vorab bei der zuständigen Kommunalbehörde darüber zu informieren, welche Verfahrensschritte zu absolvieren sind und welche Formalitäten vor der Umnutzung erfüllt sein müssen.
